Ekonomi

Çin emlak piyasasında neler oluyor?

SADİ KAYMAZ/BLOOMBERG HT ASYA TEMSİLCİSİ

Çin’in onlarca yıldır biriktirdiği yapısal sorunlar, son dönemde birer birer su yüzüne çıkıyor. Çoklu yatırıma dayalı büyüme modeli birim verimliliğini sürekli düşürüyor. Yerel yönetimlerin taşımakta zorlandığı borç yükü altında gecerli. Yurt içi tüketimin baskılanması reel sektörün büyüme ve harcama iştahını kesiyor.

Hanehalkı 30 trilyon doları aşan tasarruflara sahip olmasına rağmen inanç krizine düşmüş durumda. Borç yükünün gayri safi yurt içi hasılanın üç katına yaklaşması aşırı gevşek para politikasının önüne geçti.

Yapısal sorunların en güçlü şekilde kendini gösterdiği alan ise emlak branşıdır. 1990’lı yıllarda konut piyasasının liberalleşmesinin ardından 20 yıldır fiyatlar hızla yükselirken, çok hızlı hareket eden konut inşaat firmaları birer birer duvara tosluyor ya da kaza riskiyle karşı karşıya kalıyor.

Aşırı borç yükü veya Çin Komünist Partisi’nin (ÇKP) tanımladığı şekliyle ‘dikkatsiz genişleme’, Evergrande’yi komaya soktu. Proje sayısı bakımından ülkenin en büyük şirketi olan Country Garden, son dakikada yaptığı kupon ödemesi sayesinde iflasın eşiğine geldi.

Tahvillerini geri ödeyemeyen şirketlerin sayısı yıllar geçtikçe artıyor. Sektörün en büyüklerinden biri olan Vanke’nin işverenine göre şirketler en az birkaç yıl daha hayatta kalma mücadelesi verecek.

Aşırı tırmanıştan sonra ani frenleme

Çin hükümeti ve parti liderliği öncelikle önceki yönetime kızgın.

Küresel krizde uygulanan teşviklerin aşırı olduğunu, yaratılan para seli ile son derece büyük ve tehlikeli dengesizlikler yaratıldığını düşünüyor.

Onlar da hatalı değiller. Çünkü Başbakan Wen Jiabao’nun devasa teşvik paketinin de etkisiyle Çin, dünyanın üç yılda kullandığından daha fazla çimento kullandı. Konut fiyatlarındaki artış astronomik boyutlara ulaşmıştı.

Çin emlak piyasasındaki çöküşün arka planında bu yükseliş ve ardından gelen ani fren var.

Nüfusun çoğunluğunun ulaşamayacağı konut fiyatlarını sınırlamak amacıyla Xi yönetimi, özellikle büyük şehirlerde ev sahiplerine son derece katı yeni konut satın alma kısıtlamaları getirdi. Krediye erişim ya tamamen engellendi ya da yüzde 80’e varan yüksek peşinatlara bağlandı. Faiz oranları normalin neredeyse iki katı olan yüzde 8’in üzerine çıkarıldı. Yerel yönetimler, Xi’nin ‘Ev spekülasyon aracı değildir’ sözünün yerine getirilmesi için gerekli diğer tedbirleri uygulamaktan çekinmedi.

Özellikle 2016 ve sonrasında konut inşaatı şirketlerine yönelik mali kısıtlamalar da sıkı bir şekilde uygulandı. Yüksek kaldıraçlı şirketlerin yeni kredilere ve finansmana erişimi kısıtlandı. O dönemde tüm sektörü nakit akışı sıkıntısına, bazılarını ise likidite krizine sürükleyecek adımlar atılmıştı.

Xi yönetimi fiyatları dizginlemeyi başardı

Şii yönetimi toplumsal açıdan da başarılı sayılabilir. Çünkü Pekin ve Şangay gibi şehirlerin orta sınıf mahallelerinde 2015 yılında metrekare başına 15 bin dolara ulaşan fiyat artış hızı önce yavaşladı, sonra yavaş yavaş düşmeye başladı.

Makro açıdan bakıldığında sosyal başarının maliyeti büyük oldu. Gayrimenkul branşından doğrudan ve dolaylı olarak etkilenen departmanlar da yavaşlamaya mahkum oldu. Kapasite fazlası, camdan çeliğe kadar bir düzine sektörde marjların aşınmasına neden oldu.

Kısıtlamaların en önemli sonucu hanehalkı Tüketici Güveninin kaybı oldu. Yıllardır artan konut fiyatlarının sağladığı zenginlik etkisi kısa sürede ortadan kalktı. Zamanla düşüşün devam edebileceği inancı oluştu. Evergrande gibi tüm ülkenin tanıdığı ve güvendiği dev bir şirketin iflasın eşiğine gelmesi konut alımlarını daha da yavaşlattı.

Bu ortamda Çin’in attığı teşvik edici adımlar durumu tersine çevirmeye yetmedi. Ülkenin en büyük şirketlerinden bazıları, yılın başından bu yana yüzde 70’e varan ciro kayıpları yaşadı. Toplam satış fiyatlarındaki düşüşler yüzde 40’a yaklaşıyor.

“Tahvilleri hurda seviyesinde olan şirketlerin sayısı artıyor”

Finansmana erişimi sınırlı olan inşaat şirketleri piyasa tarafından ağır şekilde cezalandırılıyor. Tahvilleri hurda seviyesinde işlem gören şirketlerin sayısı artıyor. Nispeten güçlü sayılan şirketlerin ihraç ettiği borçlanma senetleri bile dolar bazında 60 sent civarına düştü.

Bu bağlamda her geçen yıl daha da kötüleşen durum, Çin hükümetini ilk kez geçen hafta neredeyse her gün yeni bir adım atmaya itti. Ev sahibi olmanın reçetesi değişti, ikinci ev alımının önü açıldı. Konut kredilerinde ön ödeme oranları yüzde 20 civarına indirildi. İkinci evini alanlara bile uzun vadeli kredi faiz oranları yüzde 4,2’ye indirildi. Bazı bankalar indirim de yaptı.

Kısıtlamaların en sıkı uygulandığı Pekin ve Şanghay, geçen hafta piyasaların kapanmasının ardından kısıtlamaları gevşettiklerini açıkladı.

İlk etapta piyasanın tepkisi son derece olumlu oldu. Bazı emlak şirketlerinin hisseleri haftaya yüzde 27’ye varan artışlarla başladı. Konut bölümü endeksi gün içinde yüzde 8,7’ye varan artış kaydetti.

Buna rağmen bugün sahip olduğu prestijle teşvik heyecanı sadece bir gün sürmüş gibi görünüyor. Pekin ve Şanghay’da hafta sonu iki katına çıkan konut satışları heyecanı uzatmaya yetmedi.

Analistler, bu noktada tüketici güveninde yaşanan kaybın yeniden kazanılmasının zorluğuna dikkat çekiyor. Reel gelir artış hızının yavaşlaması ve ekonomik büyüme hızının azalması gibi faktörler hane halkını temkinli olmaya iten temel nedenlerdir.

Genç işsizliği de piyasayı zorluyor

Öte yandan köylerden kentlere göçün en yavaş dönemine girmesi, gençler arasında yaygınlaşarak yüzde 20’yi aşan işsizliğin reel talep kaybına yol açması gibi faktörler ise üzerinde durulmayacak kadar önemli. Azımsamak.

Bu bağlamda Çin, güvenin altın olduğu bir dönemde bir dönüm noktasında bulunuyor.

Bu açıdan en az 30 trilyon dolarlık tasarruf okyanusunda oturan hanelerin para harcamasını sağlamak kolay görünmüyor.

Çin hükümeti ise büyük paketler yerine, birikimli etki yaratabilecek bir dizi planlı ve güdümlü saldırıyla istikrarı yakalayabileceğine inanıyor. Bunda büyük teşvik paketlerinin yaratacağı finansal risklerden duyulan korkunun da payı büyük.

Peki bu kritik dönemden sağ çıkabilecek mi? Ne kadar hasarla hayatta kalacak? Yoksa bunu atlatırsa daha da güçlenecek mi?

Tüm bu soruların cevabının bir milyon dolar değil trilyon dolar olduğu söylenebilir. Hiç şüphe yok ki zamanın gidişatı küresel ekonomi açısından büyük önem taşıyor.

bogazkaleajans.xyz

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Başa dön tuşu